难题如何破解,我闻到了不一样的味道
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企业职工住房问题成为市人代会上代表热议话题

被国土部炒热的“集体建设用地”,在刚刚结束的北京两会上,也成为了议题——将推出“集体土地建集体宿舍”。

“企业职工宿舍”难题如何破解?

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政府工作报告原文:更好解决群众住房问题。完善住房市场体系和住房保障体系,保持房地产市场平稳健康发展。出台进一步规范管理住房租赁市场政策措施,促进住房租赁市场稳定。

包含多个内容:

发展报告原文:建立房地产市场平稳健康发展的长效机制,完善住房市场体系和住房保障体系,研究建立租赁房和保障房衔接机制,多渠道筹集租赁住房5万套,政策性产权房6万套。通过改建存量商办、闲置厂房,增加租赁性职工集体宿舍,满足各类人员住房需求。

1.鼓励产业园区建设职工集体宿舍,多渠道解决城市运行和服务保障行业务工人员住宿问题。

在今年的市人代会上,企业职工住房的问题成为代表们热议的话题。政府工作报告提出,更好解决群众住房问题。完善住房市场体系和住房保障体系,保持房地产市场平稳健康发展。围绕企业职工住房以及与此相关的租金上涨等问题,北京青年报记者对多名市人大代表进行了专访。

2.今后北京每个租赁房项目都要配建一定比例的集体宿舍,解决普通劳动者的宿舍问题,让他们有尊严地居住。

“企业职工住房”引发企业代表共鸣

3.积极推动集体土地建租赁住房,鼓励建设集体宿舍等,满足务工人员的宿舍需求。

市人大代表、北京柯瑞生物科技有限公司董事长齐清在营商环境专题座谈会上提到,职工住房问题是困扰许多企业的一个难题,给企业的经营发展带来一定的压力,各区也纷纷推出保障房项目,但在针对企业职工这一块还有短板。“跟员工们交流,他们总感觉各种保障房政策离他们很远,要么没有资格申请,要么根本不知道该怎么去申请。”

这里有个关键词:服务保障业务工人

市人大代表、91科技集团董事长许泽玮表示,职工住房的支出其实是企业运营的一项隐性成本,租金的上涨增加了城市里所有工商产业的营运成本,它会削弱产业竞争力,以及造成人才吸引力的下降,甚至有可能使得存量人才流失。

何为“服务保障业务工人”?官方是这样定义的——餐饮、零售、快递等行业务工人员

许泽玮建议,一方面,政府应加强监管,制约相关中介平台。在住房租赁市场上,严控垄断房源、哄抬房租行为,对存在违法违规行为的企业予以严厉打击并公开曝光。另一方面,政府与市场租赁机构协力,多渠道筹措房源,增加供给,以解决租赁住房供给紧张的问题。另外,还应加快房屋租赁市场立法,保护租户权益,这是激活城市人力资本的关键。需要政府与市场租赁机构协力,增加房源供给。政府应该利用更多的渠道筹措房源,去解决租赁住房供给紧张的问题。

确实,以往不论是基本住房保障体系,还是基本住房供应体系,都很少从政府的角度考虑解决他们的住宿问题,因为都从开发商角度考虑了。

职工宿舍应该成为基础设施的一个部分

“解决他们的住宿问题,现在市场上最缺的就是宿舍。”集体宿舍的议题,就是这样被提出来的。

针对很多代表反映的职工住房难问题,市人大代表、北京大学房地产法研究中心主任楼建波认为,目前主要是为城市提供服务保障的职工感到住房难,如商场售货员、餐厅服务员、快递送餐员等。“我曾建议在集体土地上建设租赁住房,发展集体宿舍。去年北京出台的《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见》正式通过,这是北京发布的首个集体宿舍相关政策。”楼建波表示,配合疏解整治促提升工作,推进政策落实,就可以很大程度上解决职工住房难的问题。

据北京市保障性住房建设投资中心党委书记、总经理金焱透露,将来的集体宿舍,应该“一人一间或两人一间,人均面积小、总租金负担低,配备一定的公共设施。

市人大代表、首开集团董事长潘利群表示,今年首开集团就有一个集体土地建租赁住房的项目,其中规划有职工宿舍。主要提供给项目周边的企业使用。现在的确很多企业面临职工住宿难的问题,但目前就开发企业来说,主要还是依托集体土地去做这一块内容。解决这个问题最难的是土地来源问题。政府应该考虑到职工住房问题,对于许多大型企业,职工宿舍应该成为基础设施的一个部分,甚至在规划一个功能区的时候,就应该考虑到职工宿舍的问题。比如我们现在正在建设的环球影城,会有大量的员工,这些大规模的娱乐文化设施周边,应该考虑建设职工宿舍,光靠商品房很难解决职工住房的问题,这也是职住平衡应该考虑的问题。

这样的配方,是不是有点熟悉?没错,就是类似现在的“长租公寓”or“公租房”,只是集体宿舍目测会更便宜(当然,我也不敢肯定)。

闲置商场办公楼改建成“集体宿舍”

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市人大代表、北京保障性住房投资中心党委书记金焱对北青报记者表示,企业家谈的都是切身感受。租赁住房是接下来北京住房保障改革和建设的一个重要方向。“看到今年的政府工作报告的措辞,我非常激动。报告提出要完善住房市场体系和住房保障体系,这‘两个体系’并列放在一起是一种全新的提法。”更令金焱感到兴奋的是,国民经济发展报告还提到要“通过改建存量商办、闲置厂房,增加租赁性职工集体宿舍,满足各类人员住房需求”。金焱认为,这为下一步解决租赁市场问题,解决企业职工住宿问题,以及围绕“四个中心建设”的职住平衡问题指明了方向。

出租物业管理专家房东利器从北京市规土委了解到,在2017年完成203余公顷集体土地供应的基础上,今后4年,北京将供应约800公顷集体土地用于建设集体租赁住房,平均每年供地任务量约200公顷。

北青报记者注意到,在1月17日晚举行的“市民对话一把手”中,市住建委主任徐贱云也针对租赁住房问题作出了回应。徐贱云称,北京大力发展租赁市场,推进集体土地上的租赁住房项目建设。截至目前,已经有12个集体土地租赁住房项目实现开工,可以提供房源近1.2万套;分配了公租房32300套;加快推进闲置商场办公楼、酒店转化和改建为租赁性公寓和职工集体宿舍,共有转化、改建的项目15个,面积约18万平方米。

这些集体土地,将有部分被建成公租房,也有部分被建成集体宿舍。

针对租赁市场存在的问题,徐贱云表示,下一步要下大力气加快发展和规范住房的租赁市场。要增加租赁住房有效供应,利用闲置的商场、办公楼等,转化改建一批租赁型公寓和职工集体宿舍,切实解决居民的租赁需求。要完善住房租赁监管平台,为承租人办理居住证、积分落户、子女入学、公积金提取提供更多更方便的服务。并进一步加大房地产中介机构和住房租赁企业的监管力度。

我们都知道,上个月底,11个城市集体土地租赁住房试点方案刚刚获批。原则上,应该是鼓励集体土地入市,出让给开发商建设租赁房,或者自建租赁房出租,从来没提过“集体宿舍”等相关字眼。

焦点

现在北京开了头,后面的城市是否会跟上步伐,我们犹未可知。只是那些打算“低价拿地”抢占长租公寓市场的房企,可能要竹篮打水一场空了。

厂房商场改建职工宿舍有何难题?

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今年的“发展报告”提出要通过改建存量商办、闲置厂房,增加租赁性职工集体宿舍,满足各类人员住房需求。市人大代表、北京保障性住房投资中心党委书记金焱表示,应当制定相应的政策,在这些存量的基础上去解决职工住房问题,这是目前最好的方式。“那些不符合非首都功能的产业走了,房子留这儿了,那这房子干什么用,有的就可以改建成职工宿舍,作为租赁住房,2019年这应该是一个政策方向,要是能够落实,会极大地解决北京的租赁市场需求,稳定预期,并推动形成一个良性的产业。”

其实,集体土地建集体宿舍这个提案,早有苗头。大家是否还记得去年那场“大兴火灾”?它的处理方案除了关闭、整顿和撵人,还有后续。

市人大代表、首开集团董事长潘利群也认为利用存量改造是解决职工住房需求的一个路径。但潘利群还提出,厂房商场改建职工宿舍也有几个问题需要解决,一个就是原来的工厂厂房,要改造成职工宿舍,变化是非常大的,空间布局、水电燃气等都要考虑,标准完全不一样,它的改造成本会相对较高。另外,这种住房改造好了之后,谁来运营,如何运营,这些可能需要从立法层面去解决。

1月25日,北京市人大代表、大兴区区长王有国在接受北京青年报记者采访时表示:“规范农民自建房出租行为,发展职住均衡型职工宿舍。”大兴区计划在发生火灾事故的新建二村建设集体宿舍,打造成“打工者之家”,满足基本居住需求。

长租公寓的模式是否可以持久?

建设这个集体宿舍有个前提,就是“不能做饭,不能动火”!为了解决吃饭问题,会计划为集体宿舍配套建设公共食堂。

近年来,长租公寓开始成为住房租赁市场的一股新兴力量。但去年以来,部分长租公寓运营不善导致资金链断裂。部分长租公寓甚至还曝出垄断房源、哄抬房租行为。长租公寓这种模式能否持久?

一朝被蛇咬十年怕井绳,个人觉得,此举虽说可以杜绝消防隐患,但如果是家庭租户入住的话,不给做饭是否让大家少了点香火气?

潘利群认为,长租公寓也是租赁市场出现的一种新的产品,它也代表了一种探索。这种产品的一个特点就是重资产,比如万科在中关村的自持商品房,它的自持成本是比较大的。未来它如何通过租金的收入来弥补成本,到现在为止还在摸索。部分的中介企业或者长租公寓如果有哄抬租金的行为,政府还是要介入管控,但总体来说还是应该尊重市场,市场有自身的淘汰机制。

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对于长租公寓,金焱则认为,部分长租公寓去年爆发了问题,这种模式目前看来是难以持续的,一些长租公寓企业为了玩资本而搞租赁性住房,它长久不了,因为它没有盈利模式。政府应该努力推动机构扩大租赁住房,比如集体土地建租赁住房,政府就要加大对其房源的统筹力度,不能光靠市场。

计划谁都会做,可是除了做饭问题,当前在住房租赁方面,还有很多法律和政策供给的短板要补。

如何建立租赁房与公租房的衔接机制?

打个比方,如何明确集体宿舍的标准?比如人均最低面积、卫生条件、消防安全标准等,这些东西如果没有明确的规章制度和执行标准,集体宿舍将面临长租公寓目前的监管“尴尬”。

发展报告提出,研究建立租赁房与公租房的衔接机制。市人大代表、北京大学房地产法研究中心主任楼建波说,政府提供公租房,租金比市场价格低,可以减轻租房者的负担。但是,公租房的数量有限,无法做到应保尽保。况且每个人的住房需求不同,对于一些人来说,公租房的位置不太适宜,还需要租住商品房。北京一直在推行租金补贴政策,符合条件的人群可以去申请。“通俗地理解,公租房是政府把钱补到房子上面,租赁房是政府把钱补到租户身上。通过两种不同的货币补贴措施,都可以起到减轻租房者经济负担的作用。”

北京大学房地产法研究中心主任楼建波认为,无论是建造集体宿舍出租运营,还是企业为员工租赁集体宿舍,都需要政府明确集体宿舍的标准。“目前还没有相关的政策支持,具体操作上还需要深入调研”。

图片制作/沙楠

而建成之后,集体宿舍还得防范变成公租房那样的局面:穷人“进不去”,进去的都有宝马奔驰。

对话

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杜绝公租房转租转借需要立法规范

综上所述,集体土地租赁住房安排一定比例的宿舍以及园区建职工宿舍,可以满足其中一部分人的需求,但不是全部,需解决的细节问题也还有很多。

对话人:市人大代表、北京市保障性住房建设投资中心党委书记 金焱

北京两会落幕了,但全国两会即将于3月份在北京召开,届时“住房租赁”、“集体土地”、“集体宿舍”的议题相信同样会被提及和完善,希望到时候会有更好的消息。

北青报:今天各区推出的保障性住房不少,为何许多企业职工觉着这些房源还离他们比较远?

金焱:北京的保障性住房,目前主要还是针对京籍人群,现在许多企业尤其是科技创新类企业,非京籍职工所占的比例大。未来应该在保障房领域加大对非京籍的支持力度。

北青报:解决企业职工住房问题,目前我们面临的短板在哪里?

金焱:过去几年,我们的住房保障主要针对的是中间部分,未来应该向两端发力。我们一方面要为那些服务北京的基本人群提供住房保障,比如快递小哥、家政服务人员、环卫园林工人。过去这些人许多住在那些违法建筑里,未来这部分人群应该纳入住房保障。另一方面是针对人才,特别是那些符合北京市城市功能的企业的人才,他们的需求特别大,目前保障力度远远不够。

北青报:政府工作报告提到今年要出台进一步规范管理住房租赁市场政策措施,促进住房租赁市场稳定。应该采取什么样的措施稳定租赁市场?

金焱:应该通过市场体系和政府保障这两个体系来构建北京租赁市场的供应体系。目前,市场体系在租赁这一块还没有完全建立起来,市民租房只能找链家这样的中介。未来应该在市场体系中加大机构持有租赁住房,另外应该改革土地“招拍挂”的制度,多渠道供应租赁住房的房源。应该从土地、金融、行政、法律等方面建立长效机制。最终沟通政府负责基本保障,市场来解决多层次的住房需求。

北青报:在市场租金较高的情况下,一部分人利用公租房进行牟利,出现转租转借公租房的问题,如何杜绝这种现象?

金焱:现在一方面市场租金出现比较快的上涨,但是保障性质的公租房的租金总体还是比较低,这样就有了牟利的空间,出现了公租房转租转借的现象。虽然现在北京通过人防和技防的方式来解决这个问题,但是存在法律依据不足的问题,目前只能从合同法的角度来处理。但实际上,转租转借侵犯了公共利益,相当于政府让渡了其他人的利益来保障你的住房需求,目前只能采取一些行政手段处罚。保障房的许多问题都需要从法律层面进行规范,呼吁尽快将保障房的立法事项提上日程。

本版文/本报记者 朱开云 王斌

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